RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY WYBRANE UWARUNKOWANIA OKREŚLANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

ISBN: 978-83-62358-11-3

392 stron
format: B5
oprawa: miękka
Rok wydania: 2016

(...) Publikacja ta przedstawia kluczowe problemy publicznego prawa nieruchomości, z jakimi styka się rzeczoznawca w procesie wyceny nieruchomości. W sytuacjach, kiedy jakieś unormowanie jest problematyczne, autor przedstawia propozycje rozwiązań, których nie sposób zakwestionować. Poszczególne zagadnienia są nie tylko omówione wyczerpująco, ale również zobrazowane bogatym orzecznictwem sądowych z ostatnich kilku lat. Wybór orzeczeń dokonany przez autora jest jak najbardziej trafny, ponieważ wskazuje spośród tysięcy orzeczeń tylko te, które mają istotne znaczenie.Zaletą opracowania jest również to, że autor skoncentrował się na problemach praktycznych związanych z określaniem wartości nieruchomości w ramach tzw. publicznego prawa nieruchomości, a nie na kwestiach oczywistych.(...) Całość stanowi kompendium wiedzy, które może być adresowane nie tylko do rzeczoznawców majątkowych, ale również sędziów, urzędników, czy profesjonalnych pełnomocników stron w postępowaniach sądowych i administracyjnych. Autor przedstawia wszystkie praktyczne problemy, jakie wywołuje stosowanie omawianych instytucji.Dr Mirosław Gdesz - sędzia WSA w Warszawie

SPIS TREŚCI

Przedmowa

Recenzja opracowania pod roboczym tytułem "Praktyka wybranych czynności
Rzeczoznawcy Majątkowego" autorstwa Zdzisława Małeckiego

Wykaz skrótów

Rozdział I. Określanie wartości nieruchomości dla potrzeb realizacji roszczeń odszkodowawczych właściciela albo
użytkownika wieczystego nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą oraz wydaniem decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu
publicznego (art. 36 ust. 1,2 i 3 u.p.z.p.)
1. Tematyka opracowania
2. Rodzaje roszczeń właściciela lub użytkownika wieczystego przewidziane w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i ich uwarunkowania
2.1. Roszczenia odszkodowawcze przysługujące właścicielowi lub użytkownikowi
wieczystemu
2.2. Przesłanki warunkujące powstanie roszczeń
2.3. Przedawnienia roszczenia z art. 36 ust. 1 u.p.z.p
2.4. Definiowanie źródeł ustalania przeznaczenia nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą
3. Uwarunkowania prawne żądania odszkodowania
za poniesioną rzeczywistą szkodę (art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.)
3.1. Ograniczenie odszkodowania do rzeczywistej szkody
3.2. Pomniejszenie majątku poszkodowanego jako miernik szkody
3.3. Nakłady poczynione na nieruchomości jako składnik rzeczywistej szkody
3.4. Pojęcie korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodny
z dotychczasowym przeznaczeniem w rozumieniu art. 36 ust. 1 u.p.z.p
4. Podstawy prawne i zakres czynności rzeczoznawcy majątkowego w związku z żądaniem odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę (art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.)
4.1. Stosowanie przepisów o gospodarce nieruchomościami
4.2. Określanie różnicy wartości nieruchomości przed uchwalenie planu miejscowego lub jego zmianą a wartością określoną z uwzględnieniem skutków uchwalenia planu miejscowego lub jego zmianą
4.3. Szczególne okoliczności ustalenia odszkodowania za poniesioną rzeczywista
szkodę w związku z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 9.02.2010 r.,
sygn. akt P 58/08
4.4. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 18.12.2014 r., K 50/13
a odszkodowania za poniesioną rzeczywista szkodę
4.5. Określanie wartości nakładów na nieruchomości jako składnika rzeczywistej
szkody
5. Uwarunkowania prawne żądania wykupienia nieruchomości lub jej części
(art. 36 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.)
6. Podstawy prawne i zakres czynności rzeczoznawcy majątkowego w związku z żądaniem wykupienia nieruchomości lub jej części (art. 36 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.)
7. Uwarunkowania prawne roszczenia o otrzymanie nieruchomości zamiennej (art. 36 ust. 2 u.p.z.p.)
8. Podstawy prawne i zakres czynności rzeczoznawcy majątkowego w związku
z roszczeniem o otrzymanie nieruchomości zamiennej (art. 36 ust. 2 u.p.z.p.)
9. Uwarunkowania prawne żądania odszkodowania równego obniżeniu wartości
nieruchomości w wypadku jej zbycia (art. 36 ust. 3 u.p.z.p.)
10. Podstawy prawne i zakres czynności rzeczoznawcy majątkowego w związku z żądaniem odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości w wypadku jej zbycia (art. 36 ust. 3 u.p.z.p.)
11. Roszczenia związane z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
12. Szczególne podstawy roszczeń odszkodowawczych wynikające z u.p.z.p. w zakresie rewitalizacji
13. Rzeczywista szkoda w rozumieniu art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w świetle orzecznictwa
14. Wykup nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. w świetle orzecznictwa
15. Pojęcie "faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości" w rozumieniu art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w świetle orzecznictwa, w związku z roszczeniem z art. 36 ust. 3
16. Odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą w świetle orzecznictwa

Rozdział II
Określanie wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty planistycznej jednorazowej w związku z wzrostem wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego lub jego zmiany
(art. 36 ust. 4 u.p.z.p.)
1. Warunki i zasady pobierania opłaty planistycznej wynikające z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
1.1. Podstawy prawne opłaty planistycznej
1.2. Uwagi na tle regulacji dotyczących opłaty planistycznej
2. Zmiany rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej r.s.w.n.) oraz zmiany u.p.z.p.
3. Uwarunkowania prawne opłaty planistycznej
4. Określanie wartości nieruchomości dla potrzeb opłaty planistycznej
5. Określanie wartości nieruchomości w przypadku zbycia części nieruchomości
5.1. Zbywanie części nieruchomości
5.2. Rozbieżność w orzecznictwie sądów administracyjnych co do zasad określenia wartości zbytej części nieruchomości dla potrzeb opłaty planistycznej
5.3. Czynności rzeczoznawcy majątkowego na tle rozbieżnych stanowisk orzecznictwa
5.4. Zagadnienie praktyczne
6. Uwarunkowania określanie wartości nieruchomości dla potrzeb opłaty planistycznej z uwzględnieniem zmian na obszarze planowania i zagospodarowania przestrzennego
7. Uwarunkowania opłaty jednorazowej z uwzględnieniem wyroku Trybunału
Konstytucyjnego P 58/08 oraz zmian w u.p.z.p
7.1. Postanowienie i skutki Wyroku Trybunału Konstytucyjnego, sygn. akt P 58/08
7.2. Następstwa zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
poprzez dodanie ust. 3a w art. 87
7.3. Uwarunkowania planistyczne a opłata jednorazowa
7.4. Konieczność określenia wartości nieruchomości z uwzględnieniem trzech
kryteriów
8. Określanie wartości nieruchomości dla ustalania opłaty planistycznej
9. Ustalenie opłaty planistycznej na żądanie, przed zbyciem nieruchomości
10. Wybrane orzecznictwo do art. 36 ust. 4 u.p.z.p
11. Wybrane orzecznictwo do art. 37 ust. 1 u.p.z.p
12. Wybrane orzecznictwo do art. 87 ust. 3a u.p.z.p
13. Inne źródła

Rozdział III
Określanie wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej w związku z wzrostem jej wartości w następstwie dokonanego podziału (art. 98a ust. 1 u.g.n.)
1. Uwarunkowania prawne opłat adiacenckich związanych z podziałami nieruchomości wynikające z ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami
1.1. Podziały nieruchomości
2. Podstawy prawne dokonywania podziałów nieruchomości oraz ustalania opłaty
adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości w wyniku podziału określone w u.g.n.
(art. 92-100)
3. Regulacje rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
4. Uwzględnianie w procesie wyceny uwarunkowań wynikających z przepisów branżowych dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej związanej z podziałem nieruchomości
5. Uwarunkowania opłaty adiacenckiej związanej z podziałem nieruchomości określone w art. 98a u.g.n
6. Określanie wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej
7. Podziały dokonywane na zgodny wniosek właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości o ich połączenie i ponowny podział na działki gruntu (art. 98b u.g.n.)
8. Określanie wartości działek gruntu przenoszonych na rzecz gminy
9. Określanie wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne
10. Szczególne czynności rzeczoznawcy majątkowego
11. Wybrane orzecznictwo
12. Inne źródła

Rozdział IV
Określanie wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej w związku z wzrostem jej wartości w następstwie scalenia nieruchomości i ich ponownego podziału (art. 107 ust. 1 u.g.n.)
1. Tematyka opracowania
2. Uwarunkowania scalania nieruchomości i ich ponownych podziałów oraz zasady
ustalania opłat adiacenckich wynikające z u.g.n. (art. 101-108)
3. Szczegółowe procedury scalania i podziału nieruchomości wynikające z ustawy
o gospodarce nieruchomościami
4. Zasady określania wartości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej wynikające z rozporządzenia R.M. z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości
1 sporządzania operatu szacunkowego
5. Zasady określania wartości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej wynikające z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 4.05.2005 r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości
6. Określanie wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej
7. Opłata adiacencka z uwzględnieniem przepisów u.g.n
8. Uwarunkowania scalania nieruchomości i ich ponownych podziałów oraz zasady
ustalania opłat adiacenckich wynikające z ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 371)
9. Wybrane orzecznictwo
10. Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie scalania i podziału nieruchomości

Rozdział V
Określanie wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej w związku z wzrostem jej wartości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej (art. 145 ust. 1 u.g.n.)
1. Uwarunkowania budowy urządzeń infrastruktury technicznej oraz opłat adiacenckich wynikające z ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami
1.1. Katalog urządzeń infrastruktury w rozumieniu art. 143 ust. 2 u.g.n
1.2. Kategorie i prawa do nieruchomości objęte opłatą adiacencką w rozumieniu
art. 143 ust. 1 i 2 u.g.n
1.3. Stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo stworzenie warunków do korzystania
z wybudowanej drogi w rozumieniu art. 148b u.g.n
2. Zasady uczestniczenia właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości
w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej wynikające z rozdziału 7
ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 143-148b)
3. Zasady określania wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłat adiacenckich wynikające z rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania i operatu szacunkowego
4. Przepisy branżowe i ich regulacje
5. Uwarunkowania opłaty adiacenckiej
6. Określanie wartości nieruchomości dla potrzeb opłaty adiacenckiej
7. Określanie wartości nakładów
8. Wybrane orzecznictwo

Rozdział VI
Określanie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo nakładów koniecznych, dla potrzeb ich zaliczenia przy aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste (art. 77 ust. 4 i 6 u.g.n.)
1. Tematyka opracowania
2. Nakłady na budowę urządzeń infrastruktury technicznej
2.1. Aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego oraz zasady zaliczania, przy aktualizacji opłaty, wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami
2.2. Zasady określania wartości nieruchomości gruntowej dla potrzeb aktualizacji opłat oraz zasady określania wartości nakładów zawarte w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania i operatu szacunkowego
2.3. Nakazany sposób określania wartości nakładów, wynikający z odesłania w ő 28 ust. 6 r.s.w.n. do zasad określonych w ő 35 ust. 3 pkt 1 r.s.w.n
2.4. Budowa urządzeń infrastruktury technicznej w rozumieniu u.g.n
2.5. Niektóre uwarunkowania aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste
2.6. Sposób zaliczenia nakładów dokonanych przez użytkowników wieczystych
na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej
2.7. Określanie wartości nakładów stosownie do ő 28 ust. 6 r.s.w.n. poniesionych na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, zaliczanych na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną
2.8. Zależność obliczeniowa określania wartości nakładów stosownie do ő 28 ust. 6 r.s.w.n
2.9. Wybrane orzecznictwo do art. 77 u.g.n. w zakresie budowy urządzeń infrastruktury technicznej
2.10. Inne źródła
2.11. Przepisy branżowe, ich regulacje i znaczenie dla zaliczenia poniesionych nakładów
3. Nakłady konieczne wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu
3.1. Zasady zaliczania nakładów koniecznych poniesionych przez użytkownika
wieczystego wynikające z u.g.n
3.2. Zasady określania wartości nakładów koniecznych wynikające z r.s.w.n
3.3. Nakłady konieczne i inne nakłady w przepisach prawa i orzecznictwie
3.4. Nakłady uznane w orzecznictwie jako nakłady konieczne - przykłady tez
3.5. Określanie wartości nakładów koniecznych wpływających na cechy
techniczno-użytkowe gruntu stosownie do ő 28 ust. 7 r.s.w.n
3.6. Wybrane orzecznictwo w zakresie nakładów koniecznych
3.7. Inne źródła

Rozdział VII
Określanie wartości nakładów poniesionych przez jednostkę organizacyjną na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, nakładów koniecznych oraz nakładów na wybudowanie budynków i innych urządzeń, dla potrzeb ich zaliczenia lub nieuwzględniania przy aktualizacji opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu (art. 87 ust. 4 i 6, art. 88 ust. 1 i 2 oraz art. 90 ust. 1 i 2 u.g.n.)
1. Trwały zarząd jako tytuł władania nieruchomością
2. Aktualizacja opłat rocznych z tytułu trwałego zarządu oraz zasady zaliczania lub nieuwzględniania wartości nakładów dokonanych przez jednostkę organizacyjną wg przepisów art. 87, 88 i 90 u.g.n
3. Nakłady jednostki organizacyjnej zaliczane w związku z aktualizacją opłat z tytułu trwałego zarządu lub niezaliczane albo rozliczane w innym trybie
4. Zasady regulujące sposób zaliczania lub nieuwzględniania nakładów dokonanych przez jednostkę organizacyjną zawarte w r.s.w.n
5. Określanie wartości nakładów
6. Rodzaje wartości nakładów
7. Uwagi dotyczące procedur wyceny
8. Wybrane orzecznictwo
9. Inne źródła

Rozdział VIII
Określanie wartości nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej dla potrzeb ich uwzględnienia przy ustalaniu opłaty adiacenckiej (art. 148 ust. 4 u.g.n.)
1. Tematyka opracowania
2. Podstawy prawne określania wartości nakładów na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, zaliczanych przy ustalaniu opłaty adiacenckiej, wynikające z u.g.n
3. Zasady określania wartości nieruchomości i nakładów wynikające z rozporządzenia RM w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (r.s.w.n)
4. Określanie wartości nakładów na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury
technicznej, zaliczanych przy ustaleniu opłaty adiacenckiej, stosownie do art. 148 ust. 4 u.g.n. oraz ő 40 ust. 4 i ő 28 ust. 6 r.s.w.n., pomniejszających różnicę między wartością, jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem
5. Zależność obliczeniowa określania wartości nakładów stosownie do ő 28 ust. 6 r.s.w.n.
6. Przepisy branżowe i ich regulacje
7. Wybrane orzecznictwo

Rozdział IX
Określanie wartości nakładów poniesionych na przebudowę lub rozbudowy budynku stanowiącego własność Skarbu Państwa lub własność jednostki samorządu terytorialnego przez osoby nabywające lokal, dla potrzeb ich zaliczenia na poczet ceny nabycia lokalu (art. 218 ust. 1 u.g.n.)
1. Nabywanie lokalu z mienia Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego
z wykorzystaniem prawa pierwszeństwa
2. Artykuł 218 u.g.n. jako podstawa prawna zaliczenia wartości nakładów na poczet ceny nabycia lokalu na odrębną własność
3. Nakłady niestanowiące przebudowy lub rozbudowy budynku
4. Określanie wartości nakładów poniesionych na rozbudowę lub przebudowę w budynku
5. Przykładowe źródła danych

Rozdział X
Określanie wartości nieruchomości dla potrzeb rozliczeń przy zwrocie wywłaszczonych nieruchomości (art. 140 ust. 1,4 i 5, art. 142 ust. 1 u.g.n.)
1. Tematyka opracowania
2. Zasady zwrotu wywłaszczonych nieruchomości oraz zasady rozliczeń i rekompensat przy zwrocie wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 136-142 u.g.n.)
3. Zwroty wywłaszczonych nieruchomości po wyroku Trybunału Konstytucyjnego
z dnia 3.04.2008 r., K. 6/2005
4. Procedury rozliczeniowe w związku ze zwrotem wywłaszczonych nieruchomości
4.1. Zwrot przyznanego uprzednio odszkodowania i jego waloryzacja
4.2. Zwrot nieruchomości zamiennej
4.3. Zwrot nieruchomości uprzednio wywłaszczonej w stanie polepszonym lub
pogorszonym
5. Konieczne czynności rzeczoznawcy majątkowego stosownie do potrzeb procedur
rozliczeniowych
5.1. Określenie wartości nieruchomości podlegającej zwrotowi, uprzednio
wywłaszczonej - według stanu na dzień zwrotu
5.2. Określenie zmniejszenia lub zwiększenia wartości nieruchomości podlegającej zwrotowi, uprzednio wywłaszczonej
5.3. Określenie wartości zwracanej nieruchomości, otrzymanej jako nieruchomość
zamienna
5.4. Określenie wartości zwracanej nieruchomości zamiennej z uwzględnieniem
zmniejszenia lub zwiększenia się jej wartości
5.5. Dokonanie waloryzacji zwracanego odszkodowania
6. Rozbieżności w orzecznictwie sądów co do rodzaju nakładów i działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, uwzględnianych w rozliczeniach zwrotowych
7. Szczególne czynności rzeczoznawcy majątkowego w związku z roszczeniami z tytułu niemożliwości zwrotu nieruchomości wywłaszczonej
8. Szczególne czynności rzeczoznawcy majątkowego w związku z dopuszczalnością zwrotu udziału w wywłaszczonej nieruchomości
9. Określenie wartości nakładów dokonanych przez jednostkę organizacyjną
na nieruchomości zwracanej, która to jednostka na skutek zwrotu utraci tytuł
trwałego zarządu
10. Określanie wartości nakładów dokonanych przez najemcę, dzierżawcę lub korzystającego z użyczenia
11. Przykładowe uwarunkowania prawne wyceny nieruchomości zwracanej,
niewykorzystanej na cel publiczny
12. Wybrane orzecznictwo
13. Inne źródła