TYTUŁY UPRAWNIAJĄCE OSOBY TRZECIE DO KORZYSTANIA Z LOKALU MIESZKALNEGO ODDANEGO IM DO KORZYSTANIA PRZEZ LOKATORA

ISBN: 978-83-8291-208-1 215 stron format: A5 oprawa: twarda Rok wydania: 2022

Centralnym punktem dla rozważań w monografii uczyniona została kwestia zgody właściciela lokalu na oddanie do używania przez lokatora lokalu czy jego części osobom trzecim, głównie gdy stosunkiem podstawowym łączącym właściciela i lokatora jest najem. Zagadnienie to, chociaż wydaje się w dużej mierze teoretyczne, nabrało szczególnego znaczenia po wydanej przez SN uchwale z 15.11.2018 r. Uchwała pozwala na objęcie pojęciem lokatora, także tych osób trzecich, które bez zgody właściciela (gdy ta jest wymagana), zajmują lokal. Tak generalnie ujęta myśl, zdaniem Autorki, czyni w dużej mierze instytucję zgody, fikcyjną. Autorka z jednej strony wskazuje, jakie konsekwencje wiążą się z powyższym stanowiskiem, z drugiej natomiast poszukuje rozwiązania przywracającego oświadczeniu zgody właściciela jego sens. Wyraża się on w poszanowaniu woli właściciela lokalu, który może nie chcieć przecież dalszego udostępniania osobom trzecim zajmowanego lokalu. Wiele miejsca poświęciła Autorka uwagom prawnoporównawczym, odwołując się do rozwiązań i ich rozumienia w prawie niemieckim i hiszpańskim. Dzięki temu zabiegowi, łatwiej zrozumieć, w jakich sytuacjach zgoda właściciela powinna odgrywać kluczową rolę, a kiedy właściciel nie może, mimo, że przecież kolejne osoby zamieszkują w jego lokalu, sprzeciwiać się ich przyjęciu przez lokatora.

Konsekwentnie przeprowadzona analiza, systemowo też przedstawia płaszczyznę wielostronnych stosunków prawnych jakie w powyższym układzie powstają. Wzajemne powiązania między osobami, wymagają bliższego przyjrzenia się problemom, które wyłaniają się w czasie stosowania przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów jak i KC. Ta różnorodność podmiotowa, jest źródłem wątpliwości dotyczących zakresu odpowiedzialności za powstałe w lokalu szkody czy za zapłatę należności za korzystanie z lokalu. Kwalifikacja jako lokatora ma również znaczenie dla ewentualnych procesów eksmisyjnych i możliwości dalszego kontynuowania stosunku prawnego po śmierci lokatora.

Autorka, odnosi swoje rozważania również do niedawno wprowadzonej do polskiego systemu instytucji Społecznych Agencji Najmu. SAN pomyślane zostały jako te, które mają pomagać w wynajmowaniu lokali osobom, których dochody nie powalają na wynajęcie lokalu po cenach rynkowych. Ciekawym rozwiązaniem legislacyjnym jest umożliwienie realizacji tych zadań przez SAN, raz jako strona umowy dzierżawy, innym razem jako wynajmujący.

Wieloaspektowa analiza powyższych kwestii, wraz z odniesieniami do niemieckiego i hiszpańskiego systemu prawa, nie stanowią jedynie dogmatycznego opracowania problemu. Odwołania do licznych orzeczeń, wraz z zaprezentowanymi poglądami doktrynalnymi, stanowić mają pomoc dla prawników zajmujących się prawem mieszkaniowym.

SPIS TREŚCI

Wstęp
Wykaz skrótów
Bibliografia
Rozdział I. Pojęcie lokatora obejmujące różne tytuły do zajmowania
lokalu mieszkalnego przez osoby trzecie
ő . Tytuły prawne umożliwiające zajmowanie lokalu mieszkalnego
przez osoby trzecie
I. Tytuły pochodne. Definicja i terminologia
II. Samodzielne tytuły uprawniające do zajmowania lokalu wraz
z pierwotnym lokatorem
ő2. Pojęcie lokatora
I. Osoba korzystająca z lokalu na podstawie tytułu
pochodzącego z woli pierwotnego lokatora
1. Skutki odrzucenia kwalifikacji osoby prawnej jako lokatora
2. Altrnatywne rozwiązanie w przypadku odrzucenia koncepcji osoby prawnej jako lokatora w razie zakończenia pierwotnego stosunku prawnego
II. Osoba zajmująca lokal na podstawie tytułu pochodnego
wywodzonego od tytułu lokatora pierwotnego
III. Pojęcie lokatora a uchw. SN z 15.11.2018 r.
1. Skutek braku zgody pierwotnego właściciela na dalsze udostępnianie lokalu
2. Krytyka szerokiego rozumienia stanowiska SN
3. Konsekwencje przyjęcia stanowiska SN zaprezentowanego w uchw. z 15.11.2018 r.
4. Społeczna Agencja Najmu i najemca lokalu jako lokatorzy w rozumieniu przepisów OchrLokU
ő3. Udostępnienie lokalu a cesja praw z umowy
I. Cesja prawa najmu w prawie niemieckim i hiszpańskim
II. Stanowisko prawa polskiego w zakresie cesji prawa z najmu
Rozdział II. Zgoda właściciela jako podstawowy wymóg
bezkonfliktowego udostępnienia lokalu mieszkalnego przez pierwotnego lokatora
ő1. Zgoda jako uprawnienie właściciela oraz konsekwencje jej braku
I. Ewolucja instytucji zgody w prawie polskim
II. Koncepcja zgody w prawie niemieckim i hiszpańskim
III. Kwestia zgody w przypadku niemieckich wspólnot
mieszkańców
ő2. Treść i zakres wyrażonej zgody oraz przypadki, w których zgoda
nie jest wymagana
I. Zgoda blankietowa
II. Czy pierwotny lokator może podnająć bądź oddać do bezpłatnego używania całość lokalu?
1. Oddanie przez najemcę w ramach podnajmu całości lokalu według prawa niemieckiego i hiszpańskiego
III. Zakres zgody
1. Uprawnienia pierwotnego lokatora do dalszego
udostępniania lokalu bądź jego części
IV. Katalog osób, wobec których zgoda nie jest wymagana
1. Pojęcie osoby trzeciej w prawie niemieckim a zgoda wynajmującego
A. Katalog osób, których przyjęcie do lokalu nie wymaga zgody wynajmującego
B. Sytuacje, w których najemca może domagać się udzielenia zgody przez wynajmującego
C. Przypadki uzasadniające odmowę wyrażenia zgody przez wynajmującego
2. Wymóg zgody i wyjątki od niej w prawie hiszpańskim
3. Osoby trzecie, w stosunku do których odstąpienie do korzystania z lokalu, według prawa polskiego, nie wymaga zgody pierwotnego właściciela
A. Obowiązek alimentacyjny jako przesłanka usprawiedliwiająca oddanie lokalu/jego części do używania osobom trzecim
B. Inne ujęcie przepisu dotyczącego zakresu zgody wynajmującego
C. Oddanie do używania lokalu w ramach prekarium
ő3. Roszczenie o udzielenie zgody na udostępnienie lokalu osobie
trzeciej przez pierwotnego właściciela/wynajmującego
I. Roszczenie o wyrażenie zgody przed wypowiedzeniem
umowy
1. Decyzje procesowe wydane w sprawie o wyrażenie zgody
na udostępnienie lokalu
ő4. Forma zgody i skutki jej niezachowania
I. Forma wyrażenia zgody w prawie niemieckim i hiszpańskim
oraz skutki jej niezachowania
II. Stanowisko prawa polskiego w zakresie formy zgody
i skutków jej niezachowania
ő5 Zgoda właściciela na udostępnianie lokalu przez SAN
Rozdział III. Sytuacja prawna osób trzecich korzystających z oddanego
do używania lokalu
ő1. Uwagi ogólne
ő2. Więzi prawne łączące poszczególne podmioty
I. Relacje pierwotny lokator/najemca (- osoba trzecia: podnajemca/biorący w użyczenie/używający lokalu na podstawie tytułu pochodnego
1. Regulacja relacji między najemcą a podnajemcą w prawie niemieckim i hiszpańskim
2. Status pierwotnego lokatora i osoby trzeciej w świetle prawa polskiego
II. Więzi prawne pomiędzy pierwotnym właścicielem a osobą trzecią
1. Relacje pomiędzy wynajmującym a podnajemcą w prawie niemieckim i hiszpańskim
2. Relacja pierwotny właściciel - osoba trzecia w prawie polskim
III. Stosunki pomiędzy pierwotnym właścicielem/wynajmującym
a pierwotnym lokatorem/najemcą
ő3. Prawa i obowiązki osób trzecich uprawnionych do korzystania
z lokalu
I. Czynsz i inne opłaty
1. Ustalenie wysokości czynszu i innych opłat w prawie niemieckim i hiszpańskim
2. Wysokość czynszu i innych opłat w świetle przepisów prawa polskiego
II. Odpowiedzialność za zapłatę czynszu i opłat
1. Solidarna odpowiedzialność osób korzystających z lokalu za zapłatę czynszu i opłat w regulacji prawa polskiego
A. Zakres podmiotowy odpowiedzialności za zapłatę czynszu i opłat
B. Zakres przedmiotowy solidarnej odpowiedzialności za zapłatę czynszu i opłat
2. Hiszpańskie doświadczenia w kwestii solidarności
za zapłatę czynszu
II. Warunki korzystania z rzeczy przez osoby trzecie
1. Zasady korzystania z lokalu przez podnajemcę i zakres jego odpowiedzialności w prawie niemieckim oraz hiszpańskim
2. Zakres odpowiedzialności za korzystanie z lokalu przez osoby trzecie w prawie polskim
ő4. Sytuacja podmiotów powiązanych stosunkiem dzierżawy i najmu lokalu z udziałem SAN
Rozdział IV. Zakończenie stosunku uprawniającego do używania lokalu
przez pierwotnego lokatora i osoby trzecie
ő1. Uwagi ogólne
ő2. Zakończenie stosunku podstawowego i tytułu umożliwiającego korzystanie z lokalu osobie trzeciej na skutek czynności prawnej
I. Skutki wypowiedzenia najmu (stosunku głównego) dla podnajemcy w świetle przepisów prawa niemieckiego
i hiszpańskiego
II. Stanowisko prawa polskiego w kwestii oceny wpływu zakończenia stosunku pierwotnego, na dalsze istnienie
tytułów do korzystania z lokalu przez osoby trzecie
III. Obrona interesów osoby trzeciej w razie zakończenia
pierwotnego stosunku prawnego
ő3. Zakończenie stosunku prawnego wskutek śmierci jednej ze stron
i innych zdarzeń prawnych
I. Wstąpienie w stosunek najmu według regulacji niemieckich
i hiszpańskich
II. Prawo polskie a kontynuacja pierwotnego stosunku
prawnego w razie śmierci pierwotnego lokatora
ő 4. Skutki zakończenia tytułów prawnych uprawniających
pierwotnego lokatora i osoby trzecie do korzystania z lokalu
I. Roszczenie o zwrot rzeczy
1. Podmioty zobowiązane do zwrotu rzeczy w razie wygaśnięcia najmu w prawie niemieckim i hiszpańskim
2. Prawne aspekty roszczenia o zwrot lokalu w prawie polskim
A. Postępowanie eksmisyjne w sprawie o zwrot lokalu
B. Postępowanie eksmisyjne a pojęcie lokatora zaprtezentowane wuchw. SN z 15.11.2018 r.
II. Zapłata odszkodowania
1. Zakres roszczeń o zapłatę za korzystanie z lokalu po wezwaniu do jego wydania w prawie niemieckim i hiszpańskim
2. Zakres roszczeń o zapłatę za dalsze używanie lokalu w prawie polskim
A. Charakter prawny odpowiedzialności za zapłatę
B. Wysokość płaconego odszkodowania. Roszczenia odszkodowawcze
ő5. Realizacja uprawnienia z art. 13 OchrLdkU
I. Zakres podmiotowy roszczenia z art. 13 ust. 1 OchrLokU
a domownicy pierwotnego lokatora
II. Roszczenie z art. 13 ust. 1 w stosunku do byłych lokatorów
ő6. Zakończenie stosunku najmu w przypadku wynajmu lokalu przez SAN
Zakończenie