NAJEM I WYNAJEM NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH. PRAKTYCZNY PRZEWODNIK

ISBN: 978-83-8328-773-7

300 stron
format: A5
oprawa: miękka
Rok wydania: 2023

Publikacja w praktyczny sposób omawia zagadnienia związane z najmem nieruchomości komercyjnych. Z uwagi na to, że problematyka ta nie została kompleksowo uregulowana i wiele postanowień jest opartych o swobodę kontraktowania, postępowanie uczestników obrotu nie zawsze wynika z obowiązujących przepisów czy linii orzeczniczej sądów, lecz z ukształtowanej praktyki rynkowej.

Autor odnosi się do najczęściej pojawiających się pytań i wątpliwości oraz istotnych poglądów orzeczniczych dotyczących opisywanych zagadnień prawnych. Wskazuje także jakie rozwiązania prawne leżą w interesie wynajmującego, a jakie - w interesie najemcy, ewentualnie jakie mogą być rozwiązania kompromisowe, uwzględniające interes obu stron.
Każdy rozdział zawiera ponadto przykłady postanowień umownych. Zawarte w publikacji wzory pism są dostępne w wersji elektronicznej.

Książka jest przeznaczona przede wszystkim dla specjalistów do spraw wynajmu nieruchomości komercyjnych, ich zarządców, osób odpowiedzialnych za prowadzenie negocjacji zmierzających do wynajmu powierzchni komercyjnych, a także samych najemców i wynajmujących oraz praktyków prawa zajmujących się omawianą tematyką.

SPIS TREŚCI

Wykaz skrótów

Przedmowa

Rozdział 1
List intencyjny, umowa przedwstępna, umowa zawarta pod warunkiem
1.1. Przyczyny gospodarcze zawierania listów intencyjnych na rynku najmu komercyjnego
1.2. Charakter prawny listów intencyjnych
1.3. Treść listów intencyjnych
1.4. Odpowiedzialność przedkontraktowa stron listów intencyjnych
1.5. List intencyjny a przedwstępna umowa najmu komercyjnego i umowa najmu komercyjnego zawarta pod warunkiem
1.6. Przedwstępna umowa najmu komercyjnego
1.7. Skutki uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej najmu komercyjnego
1.8. Umowa najmu komercyjnego zawarta pod warunkiem
1.9. Przykładowe postanowienia umowne
1.9.1. List intencyjny
1.9.2. Umowa najmu komercyjnego zawarta pod warunkiem

Rozdział 2
Przedmiot umowy najmu komercyjnego
2.1. Lokal użytkowy jako przedmiot umowy najmu komercyjnego
2.2. Powierzchnie (części) wspólne nieruchomości
2.3. Relokacja przedmiotu najmu w obrębie budynku
2.4. Prawo pierwszeństwa najmu
2.5. Redukcja powierzchni najmu
2.6. Przykładowe postanowienia umowne
2.6.1. Przedmiot umowy najmu komercyjnego
2.6.2. Zgoda na dokonywanie zmian przez wynajmującego w zakresie powierzchni wspólnych budynku
2.6.3. Prawo pierwszeństwa
2.6.4. Relokacja
2.6.5. Redukcja powierzchni najmu

Rozdział 3
Forma umowy najmu komercyjnego

Rozdział 4
Okres obowiązywania umowy najmu komercyjnego
4.1. Umowa najmu komercyjnego zawarta na czas oznaczony jako standard rynkowy
4.2. Minimalny i maksymalny okres obowiązywania umowy najmu komercyjnego
4.3. Moment rozpoczęcia i zakończenia okresu najmu
4.4. Modyfikacja czasu obowiązywania umowy najmu
4.5. Postanowienie break option w umowie najmu komercyjnego zawartej na czas oznaczony
4.6. Przykładowe postanowienia umowne
4.6.1. Przedłużenie obowiązywania umowy najmu
4.6.2. Klauzula break option

Rozdział 5
Wydanie lokalu najemcy oraz zwrot lokalu wynajmującemu
5.1. Odpowiedzialność najemcy i wynajmującego za stan lokalu
5.2. Umówiony użytek lokalu
5.3. Stan techniczny lokalu przed wydaniem go najemcy
5.4. Obmiar lokalu
5.5. Uchylanie się przez najemcę od przejęcia lokalu
5.6. Stan lokalu po wydaniu go najemcy
5.7. Zwrot lokalu przez najemcę
5.8. Stan lokalu w chwili zwrotu przez najemcę
5.9. Rozliczenie nakładów na przedmiot najmu
5.10. Wzór protokołu zdawczo-odbiorczego

Rozdział 6
Ulepszenia przedmiotu najmu komercyjnego
6.1. Przyczyny wykonywania ulepszeń przedmiotu najmu komercyjnego
6.2. Drobne nakłady o charakterze konserwacyjnym
6.3. Nakłady konieczne na przedmiot najmu
6.4. Rozróżnienie nakładów koniecznych i ulepszających poniesionych na przedmiot najmu
6.5. Metody rozliczania ulepszeń
6.6. Rozliczenie ulepszeń a wypowiedzenie umowy najmu
6.7. Zobowiązania najemcy związane z prowadzeniem prac w lokalu
6.8. Podmiot zobowiązany do dokonania rozliczeń nakładów
6.9. Wykonanie prac wykończeniowo-adaptacyjnych w przedmiocie najmu przez wynajmującego
6.10. Przedawnienie roszczenia najemcy o zwrot nakładów na lokal
6.11. Przykładowe postanowienia umowne

Rozdział 7
Czynsz najmu
7.1. Czynsz jako przedmiotowo istotny element umowy najmu
7.2. Modelowe postanowienie umowne dotyczące gwarantowanego czynszu najmu
7.3. Denominowanie czynszu w walucie obcej
7.4. Forma niepieniężna czynszu najmu
7.5. Czynsz od obrotu (czynsz uzupełniający)
7.6. Okresowe zwolnienie najemcy z obowiązku zapłaty czynszu najmu ("wakacje czynszowe")
7.7. Czasowa zmiana wysokości czynszu w trakcie obowiązywania umowy najmu
7.8. Uprawnienie wynajmującego do jednostronnego podwyższenia czynszu najmu
7.9. Przykładowe postanowienia umowne
7.9.1. Czynsz gwarantowany
7.9.2. Czynsz od obrotu
7.9.3. "Wakacje czynszowe"
7.9.4. Czasowa zmiana wysokości czynszu
7.9.5. Uprawnienie wynajmującego do jednostronnego podwyższenia czynszu najmu

Rozdział 8
Waloryzacja czynszu najmu
8.1. Rentowność czynszu najmu a proces inflacji
8.2. Mechanizm waloryzacji przewidziany w art. 3581 ő?2 k.c.
8.3. Data pierwszej waloryzacji stawki czynszu najmu
8.4. Ujemna waloryzacja stawki czynszu najmu
8.5. Zobowiązanie wynajmującego do poinformowania najemcy o zastosowaniu waloryzacji czynszu
8.6. Waloryzacja a zabezpieczenia umowy najmu
8.7. Waloryzacja innych opłat przewidzianych w umowie najmu
8.8. Przykładowe postanowienia umowne

Rozdział 9
Opłaty eksploatacyjne i opłaty indywidualne
9.1. Zobowiązanie najemcy do uiszczania opłat eksploatacyjnych
9.2. Procentowy udział najemcy w kosztach wspólnych
9.3. Wysokość stawki pierwszych opłat eksploatacyjnych oraz procedura ustalenia wysokości opłat eksploatacyjnych w następnych latach obowiązywania umowy najmu komercyjnego
9.3. Prawo do weryfikacji przez najemcę wysokości kosztów poniesionych przez wynajmującego
9.4. Zastrzeżenie "CAP-u" na wzrost opłat eksploatacyjnych
9.5. Opłata indywidualna
9.6. Przykładowe postanowienia umowne
9.6.1. Opłata eksploatacyjna
9.6.2. Opłata indywidualna

Rozdział 10
Opłata marketingowa
10.1. Przyczyny gospodarcze wprowadzania postanowień o opłacie marketingowej do umów najmu komercyjnego
10.2. Przykładowe postanowienia umowne

Rozdział 11
Kary umowne
11.1. Przyczyny wprowadzania postanowień o karach umownych do umów najmu komercyjnego
11.2. Zakres zobowiązań zabezpieczonych karą umowną
11.3. Wysokość kary umownej
11.4. Odszkodowanie przenoszące wysokość zastrzeżonej kary umownej
11.5. Przykładowe postanowienia umowne

Rozdział 12
Ubezpieczenie przedmiotu najmu oraz ubezpieczenie budynku
12.1. Przyczyny zawierania umów ubezpieczenia w kontekście najmu komercyjnego
12.2. Rodzaje umów ubezpieczeniowych - ubezpieczenia typu all risks i ubezpieczenia od ryzyk nazwanych
12.3. Ubezpieczenie w związku z przystosowaniem i adaptacją lokalu do potrzeb działalności gospodarczej najemcy
12.4. Kryterium "renomowanego" ubezpieczyciela
12.5. Okres ochrony najemcy ubezpieczeniem
12.6. Suma ubezpieczenia
12.7. Naruszenie zobowiązania do zawarcia i odnowienia polisy oraz obniżenia sumy ubezpieczenia
12.8. Przykładowe postanowienia umowne

Rozdział 13
Ustawowe prawo zastawu na rzeczach najemcy
13.1. Ustawowe prawo zastawu na rzeczach najemcy jako zabezpieczenie roszczeń wynajmującego wynikające wprost z przepisów Kodeksu cywilnego
13.2. Zabezpieczenie płatności czynszu oraz świadczeń dodatkowych
13.3. Okres zaległości najemcy
13.4. Przedmiot zastawu
13.5. Usunięcie przez wynajmującego rzeczy będących przedmiotem zastawu z przedmiotu najmu
13.6. Realizacja przysługującego wynajmującemu ustawowego prawa zastawu

Rozdział 14
Kaucja
14.1. Kaucja jako zabezpieczenie umowy najmu komercyjnego
14.2. Zakres roszczeń wynajmującego objętych kaucją
14.3. Wysokość kaucji
14.4. Termin wpłaty kaucji
14.5. Zobowiązanie najemcy do uzupełnienia kaucji w sytuacji dokonania potrącenia przez wynajmującego
14.6. Termin zwrotu kaucji najemcy
14.7. Przedawnienie roszczenia o zwrot kaucji
14.8. Waloryzacja kaucji
14.9. Przykładowe postanowienia umowne

Rozdział 15
Gwarancja bankowa
15.1. Gwarancja bankowa jako zabezpieczenie umowy najmu komercyjnego
15.2. Treść gwarancji bankowej
15.3. Odmowa realizacji gwarancji przez gwaranta
15.4. Przykładowe postanowienia umowne
15.5. Przykładowa treść gwarancji bankowej

Rozdział 16
Dobrowolne poddanie się egzekucji
16.1. Akt notarialny, w którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji, jako zabezpieczenie umowy najmu komercyjnego
16.2. Termin przekazania aktu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji wynajmującemu
16.3. Zabezpieczenie spełnienia świadczenia pieniężnego przez dłużnika
16.4. Zabezpieczenie wydania nieruchomości wynajmującemu przez najemcę
16.5. Treść poprawnie skonstruowanego aktu notarialnego, w którym dłużnik (najemca) dobrowolnie poddaje się egzekucji
16.6. Postępowanie o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu
16.7. Przykładowe postanowienia umowne
16.8. Przykładowy projekt aktu notarialnego, w którym dłużnik poddaje się egzekucji

Rozdział 17
Poręczenie
17.1. Poręczenie jako zabezpieczenie umowy najmu komercyjnego
17.2. Podmiot udzielający poręczenia
17.3. Forma poręczenia
17.4. Treść poręczenia
17.5. Wysokość poręczenia
17.6. Termin udzielenia poręczenia
17.7. Dochodzenie przez wynajmującego roszczeń od poręczyciela
17.8. Przykładowa treść poręczenia

Rozdział 18
Wypowiedzenie umowy najmu komercyjnego
18.1. Umowa najmu komercyjnego zawarta na czas oznaczony i nieoznaczony
18.2. Wypowiedzenie umowy najmu komercyjnego zawartej na czas nieoznaczony
18.3. Wypowiedzenie umowy najmu komercyjnego zawartej na czas oznaczony
18.4. Prawo do wypowiedzenia umowy najmu komercyjnego "z ważnych przyczyn"
18.5. Porozumienie stron o rozwiązaniu umowy najmu
18.6. Forma wypowiedzenia umowy najmu
18.7. Przykładowe oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu z winy najemcy bez zachowania terminu wypowiedzenia z powodu zalegania z płatnościami

Rozdział 19
Klauzula wyłączności
19.1. Gospodarcze uzasadnienie uwzględnienia klauzuli wyłączności w umowie najmu komercyjnego
19.2. Określenie zakresu klauzuli wyłączności
19.3. Naruszenie klauzuli wyłączności
19.4. Klauzule wyłączności jako niedozwolone ograniczenia konkurencji
19.5. Przykładowe postanowienia umowne

Rozdział 20
Załączniki do umowy najmu komercyjnego
20.1. Załączniki do umowy najmu komercyjnego jako integralna część umowy
20.2. Odpis z Krajowego Rejestru Sądowego lub wydruk z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej dla wynajmującego i najemcy oraz pełnomocnictwo
20.3. Odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości
20.4. Plan piętra (plan budynku) i plan lokalu
20.5. Standard podstawowego wyposażenia lokalu wraz ze specyfikacją techniczną
20.6. Wzór protokołu zdawczo-odbiorczego
20.7. Wzór oświadczenia o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 ő1 pkt 4 i 5 k.p.c.
20.8. Treść gwarancji bankowej najemcy
20.9. Opłaty eksploatacyjne
20.10. Regulamin użytkowania budynku (i gruntu)
20.11. Warunki techniczne budynku
20.12. Prace adaptacyjno-remontowe
20.13. Oznakowanie najemcy w budynku (znak lub logo)
20.14. Przykładowe postanowienia umowne
20.14.1. Zmiana treści załączników do umowy najmu komercyjnego
20.14.2. Oznakowanie najemcy na budynku (znak lub logo)

Rozdział 21
Modyfikacje postanowień umowy najmu komercyjnego
21.1. Przyczyny wprowadzania modyfikacji postanowień umowy najmu komercyjnego
21.2. Treść aneksu do umowy najmu komercyjnego
21.3. Forma aneksu do umowy najmu komercyjnego
21.4. Tekst jednolity umowy najmu komercyjnego
21.5. Przykładowe postanowienia umowne
21.6. Przykładowa treść aneksu do umowy najmu komercyjnego

Bibliografia