ZASADY OKREŚLANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI. METODYCZNE I PRAWNE wyd.3

ISBN: 978-83-88999-63-53   251 stron format: B5 oprawa: miękka Rok wydania: 2021

Wstęp
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (T.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 65) - traktowana jako główny akt prawny w zakresie wyceny nieruchomości - podaje podstawowe definicje dotyczące przedstawionych zagadnień. Oto niektóre z nich:
- określanie wartości nieruchomości - należy przez to rozumieć określanie
wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do
nieruchomości (art. 4, pkt.óa);
- wycena nieruchomości - należy przez to rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości (art. 4, pkt. 6);
- szacowanie nieruchomości - należy przez to rozumieć czynności
związane z określaniem wartości nieruchomości (art. 4, pkt. 8)
Te trzy pojęcia związane z szukaniem wartości przedmiotu wyceny są w brzmieniu podobne, ale w znaczeniu różne:
- określenie wartości w domyśle oznacza jakiego rodzaju prawa rzeczowego szukamy wartości;
- wycena nieruchomości to kolejne kroki (postępowania) związane z
wykonaniem operatu, a więc badanie dokumentów (prawnych, geodezyjnych,
planistycznych) i stanu nieruchomości, analiza rynku i oszacowanie wartości
nieruchomości, z przygotowanie odpowiedniego dokumentu (operatu szacunkowego);
- szacowanie nieruchomości to czynności prowadzące do znalezienia
wartości, a więc wybór procedury określenia wartości i jej zastosowanie
(podejścia, metody, techniki).
W ujęciu schematycznym wycena nieruchomości, to danie poprawnej odpowiedzi na trzy podstawowe pytania:
1) co? (co jest przedmiotem wyceny?),
2) po co? (w jakim celu jest określana wartość?),
3) jak? (jak ma być określona wartość?).
Odpowiedzi na te trzy pytania są ściśle ze sobą powiązane co oznacza, że zmiana odpowiedzi na pytanie "co?" lub "po co?" wywołuje najczęściej zmianę odpowiedzi na pytanie "jak?" - a więc procedura określenia wartości jest zwykle zależna od przedmiotu i celu szacowania.

SPIS TREŚCI

WSTĘP
1. Uwarunkowania wyceny nieruchomości
2. Podstawowe określenia przedmiotu wyceny
3. Rodzaje wartości

Rozdział I
SPOSOBY OKREŚLANIA WARTOŚCI
1. Klasyfikacja podejść, metod i technik szacowania
2. Podejście porównawcze
2.1. Metoda porównywania parami
2.2. Metoda korygowania ceny średniej
2.3. Metoda analizy statystycznej rynku
3. Podejście dochodowe
3.1. Metoda inwestycyjna
3.2. Metoda zysków
3.3. Technika kapitalizacji prostej
3.4. Technika dyskontowania strumieni dochodów
4. Podejście kosztowe
4.1. Metoda kosztów odtworzenia
4.2. Metoda kosztów zastąpienia
4.3. Techniki szacowania w podejściu kosztowym
4.3.1. Technika szczegółowa
4.3.2. Technika elementów scalonych
4.3.3. Technika wskaźnikowa
5. Podejście mieszane
5.1. Metoda pozostałościowa
5.2. Metoda kosztów likwidacji
5.3. Metoda wskaźników szacunkowych gruntu
6. Procedura określenia wartości
6.1. Metodyczne podejście do wyceny nieruchomości
6.2. Główne elementy procedury wyceny i określania wartości
6.2.1. Przedmiot i zakres wyceny
6.2.2. Podstawy prawne wyceny
6.2.3. Daty istotne w procesie wyceny i ich rola
6.2.4. Główne czynności wyceny i szacowania
6.2.4.1. Ustalić stan przedmiotu wyceny na konkretną datę
6.2.4.2. Wybrać nieruchomości podobne
6.2.4.3. Przeliczyć ceny na jednostki porównawcze
6.2.4.4. Uwzględnić zmiany cen w czasie
6.2.4.5. Przystąpić do określenia wartości przedmiotu szacowania
6.2.4.6. Podać klauzule
6.2.4.7. Dołączyć załączniki

Rozdział II
OPERAT SZACUNKOWY

Rozdział III
CELE SZACOWANIA
1. Podział celów na grupy
2. Cele wynikające z przepisów prawnych

Rozdział IV
UPRAWNIENIA DO SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI
1. Kto może szacować nieruchomości?
2. Regulacje prawne
2.1. Rzeczoznawstwo majątkowe
2.2. Uprawnienia zawodowe
2.3. Komisja kwalifikacyjna
2.4. Postępowanie kwalifikacyjne
3. Zestawienie przepisów prawnych niezbędnych rzeczoznawcom majątkowym

Rozdział V
UREGULOWANIA DOTYCZĄCE PROCEDUR OKREŚLANIA WARTOŚCI
NIERUCHOMOŚCI
1. Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa
2. Ustawa o gospodarce nieruchomościami
3. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych
4. Ustawa o podatku dochodowym od spadków i darowizn
5. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych
6. Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych
7. Przepisy dotyczące zabezpieczenia wierzytelności
8. Ustawa o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych
9. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
10. Ustawa o ubezpieczeniu społecznym rolników
11. Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych
12. Ustawa o działalności ubezpieczeniowej
13. Ustawa o autostradach płatnych
14. Uregulowania wynikające z przepisów dotyczących egzekucji z nieruchomości
15. Ustawa o lasach
16. Ustawa o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej
17. Ustawa - Prawo ochrony środowiska
18. Ustawa - Prawo wodne
19. Ustawa o zagospodarowaniu nieruchomości po wojskach Federacji Rosyjskiej
20. Ustawa o ochronie przyrody
21. Przepisy dotyczące aktualizacji wartości środków trwałych
22. Przepisy dotyczące spółdzielni mieszkaniowych
23. Ustawa o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce
Nożnej UEFA EURO 2012
24. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego
25. Ustawa o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych
26. Ustawa o scalaniu i wymianie gruntów
27. Ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych

Rozdział VI
ETYKA I ODPOWIEDZIALNOŚĆ
1. Etyka i odpowiedzialność zawodowa
2. Odpowiedzialność cywilna
2.1. Zasady odpowiedzialności cywilnej
2.2. Skutki niewykonania dzieła wyceny
2.3. Konsekwencje
2.4. Odpowiedzialność karna

Rozdział VII
STANDARDY ZAWODOWE